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本文摘要： 1月13日，链家思享不会年会在大城大酒店举办，本届年会以存量时代 流通为王：2017中国房地产市场未来发展为主题，民生证券研究所所长管清友现场从宏观和中观层面共享了他对于2017年以及未来房地产市场的辨别和观点。

1月13日，链家思享不会年会在大城大酒店举办，本届年会以存量时代 流通为王：2017中国房地产市场未来发展为主题，民生证券研究所所长管清友现场从宏观和中观层面共享了他对于2017年以及未来房地产市场的辨别和观点。管清友指出，2017年宏观经济稳定之下暗流涌动，挑战仍然相当大，整体资产流动脱实向虚的特点并未再次发生根本性变化，房地产在资产配备当中依然十分最重要。

但他同时回应，去年以来房地产领域诱导泡沫的政策导向在未来很长时间内仍然不会持续，部分城市的出租汽车限贷政策有可能会更为严苛。楼市主要风险点皆在高效率范围内，短期内经常出现价格大幅度暴跌可能性并不大。2017宏观经济：稳定之下暗流涌动管清友指出，2017年中国的宏观经济可以都是为：稳定之下暗流涌动，挑战仍然相当大。

货币政策边际削减， PPP模式不会更进一步推展，整体经济将呈现出较慢上行的状态。他回应，目前，无论从债务弹性还是从追加信贷占到追加GDP的比重来看，2017年度经济快速增长健6.5%的代价尤其大，因此可能会退出最少是部分退出健6.5%底线的目标。此外，综合来看，2017年物价大约不会保持在CPI下跌2.2%的水平。

从新的涨价因素和翘尾因素来看，2017年通胀还不是很相当严重，但他指出，确实挑战是2018年，从二级市场展现出来看，今年下半年不会充分反映通胀的预期。从经济的运营情况来看，管清友回应，2017年消费领域将仍然维持稳定，出口方面，中国的贸易增长速度高于经济增长速度将是一个新的常态。

投资方面，主要包括制造业、房地产、基础设施和其他投资，制造业目前来看早已经常出现企稳迹象，最少在2017年上半年，制造业的投资不会呈现出一个企稳、小幅回落的状态。但这种趋势是不是不会维持到2017年下半年，还必须再行仔细观察；房地产开发投资方面，总体销售对于研发投资的负面影响在一季度可能会逐步显出。而基础设施将对冲房地产下降的空间，PPP模式可能会夹住整个基建投资大约1.3到1.5万亿的水平。

此外，杠杆率仍然较高，特别是在是非金融企业，去杠杆的任务依然较为艰难。债权人不会沦为一个常态，同时债权人不会下沉企业的融资成本。管清友指出，整个资产流动中，脱实向虚的特点没再次发生根本性变化，房地产依然是资产配备当中十分最重要，但是去年以来债券市场的去杠杆、房地产的出租汽车限贷，也给大家明确提出了新的挑战。2017房地产市场：严苛调控将持续 四类城市有一点注目对于2017年的房地产市场南北，管清友指出，以下十个方面必须尤其注目：1、政策调控较为严苛的特点有可能还不会沿袭，政策着力点从去库存改向诱导泡沫，这种政策不会持续很长很长时间，而且继续执行的力度不会较为大。

预计有些城市认房又认贷的政策有可能还不会更进一步蔓延，还包括北京，有可能出租汽车限贷力度不会更进一步增大。利率优惠或将增加，按揭贷款审核可玩性增大。从房地产企业来讲，房地产融资的渠道大大有限，一旁是融资有限，另一边是市场需求骤减，遭到两重断裂的情况不会持续。2、由于对政策的不确定性，开发商调补库存的意愿不是很强。

土地购买面积持续上升，可可供研发的土地储备严重不足，这也许不会祸根下一轮最重要城市房价下跌的隐患，有可能还必须仔细观察。3、调控政策对于房地产投资的影响预计在2017年二季度充份显现出来。

目前估算分三种情景：第一，房地产开发投资于是以快速增长，大约快速增长将近2%；第二，中性的估算是大约负增长多达1%；第三、更加乐观一点的预计，大约负增长多达3%。目前来看，我们对房地产开发投资的增长速度保持一个中性稍悲观的状态，因为从目前的情况看，无论从投资的角度还是人们资产配备的角度，房地产还是较为最重要的投资领域，也是较为最重要的资产配备的领域，这只不过对于房地产开发商应付出租汽车限贷的政策不会起着大力的促进作用。4、新房市场结构分化日益显著，四类城市有一点注目：一类城市是一线及核心二线城市，简而化之，就是这次被划入到出租汽车限贷调控政策的20多个城市；一类是单一核心格局的人口大省的省会城市、最重要城市，比如郑州、成都、武汉、长沙。

非标资产、股票、债券、房地产、外汇市场都受到各种各样的监管和容许的时候，房地产区域监管上的分化就可能会沦为资产配备当中十分最重要的泄漏部分，一些没出租汽车的城市，市可能会沦为未来资产配备当中十分最重要的领域；一类是大都市圈的周边卫星城，特别是在是京津冀周边是最典型的案例；另一类就是环境、空气质量较为好的城市，预示着中国北方环境的好转，人口的南迁可能会沦为房地产市场发展另外一个最重要的因素。无论是张家口区域还是中国南方的深圳、珠海、厦门、福州、三亚、海口等等这些城市，都步入了新一轮的发展机会。

5、核心城市广泛转入二手房时代。从统计数据上看，二手房的交易，北京早已占到到总成交面积的72%，深圳是66%，杭州、无锡这些城市还是以新房居多，二手房面积只有36%，二手房市场和一手房市场的分化比较严重。6、城镇化进程转入平台期，都市圈战略未来将会带给突破。

目前，人口城镇化步伐开始减慢。同时，大城市的户籍制度难以解决，也更进一步妨碍了城市化。

最近我们和国内一些经济学家在推展一个事情，期望提高或者减少中国第一梯队城市的数量，从现在的北上广浅，最少要减少到八到十个中国第一梯队城市，这些城市每个城市人口都应当在两千万左右，八个城市最少有1.6亿人口。按照城市经济学的研究，按照利率的产于，如果说第一梯队城市有八到十个，未来不会有9.6亿人生活在城市里，这牵涉到到城市工作和城市发展的思路。7、机构化、规模化出租企业未来将会步入发展机遇。

目前有很多很好的房地产企业早已转入到出租市场，未来机构化、规模化的出租市场可能会发展较为慢。8、整个房地产行业集中度加快提高，因为整个房地产区域分化越发显著，市场需求末端和融资末端受到断裂，势必会带给房地产企业的转型，从而使得行业配对不会加快。9、人地挂勾有可能是未来房地产调控长效机制当中十分最重要的一点，大城市依然是人口净流入最少的地方。

10、楼市主要风险点皆在高效率范围内，短期内经常出现价格大幅度暴跌可能性并不大，但要留意一些区域性的金融风险。房地产税尽管很多经济学家都在敦促，但从我们分析判断预测的情况来看，房地产税短期发售的可玩性还是较为大，但长年来看还是很有必要性。

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