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本文摘要：惊艳，丝毫不抗拒地流露快乐、热情和惊讶。

惊艳，丝毫不抗拒地流露快乐、热情和惊讶。2018年，对金科来说，是惊艳的一年。

而这份惊艳，既在意料之内，也在情理之中。2018年，金科股份构建签下销售金额1188亿元，同比快速增长81%，首次突破千亿规模并已完成年初制订千亿目标的118.8%。

实质上，2016年，金科销售业绩才突破300亿大关，2017年以92.96%的业绩增幅给了金科冲击千亿的信心，2018年超额完成全年千亿目标，也为其2019年冲击1500亿目标获取了充裕底气。数据来源：金科年报金科式惊艳里，有千亿，但又何止千亿？惊艳One：百花齐放一枝独秀，不如百花齐放。在房地产行业集中度日益提高的今天，各大房企对规模的性欲有增无减。

但被迫否认的是，房企在执着规模的同时，利润也被决定最重要的方位。翻看金科股份2018年的年报，可以找到金科首次经常出现千亿销售业绩的背后，是销售面积1342万平方米的有力承托， 而这也使得公司核心财务数据的“百花齐放”。

2018年金科股份构建营业收入412.34亿元，同比快速增长18.63%；归属于上市公司股东净利润38.86亿元，同比快速增长93.85%。净资产收益率19.45%，同比快速增长8.82个百分点。公司盈利能力更进一步提高，其中：毛利率较上年同期提高8个百分点，清净利率较上年同期提高3个百分点。来源：2018年年报值得注意的是，金科股份2018年扣除非经常性损益的净利润构建翻番，超过40.19亿元，同比快速增长高达137%；每股收益也较2017年的0.35元／股快速增长105.71%至2018年的0.72元／股。

同时，经营活动产生的现金流量净额由负安乐乡，增幅也超过115.66%。资产方面，2018年全年金科股份总资产突破两千亿大关，超过2306.99亿元，同比快速增长46.6%。其中归属于上市公司股东的净资产超过214.81亿元，同比下降18.88%。

来源：2018年年报年报表明，金科股份及所投资的公司全年构建销售回款1051亿元，同比快速增长84%，回款亲率低约88%。相比之下，公司预收账款则从429亿减至763亿元，而这使金科股份资产负债率较上年减少2.16个百分点，若扣减预收账款后，公司资产负债率堪称降到50.57%。

随着回款规模的不断扩大，金科股份货币资金余额大幅度减少至近300亿元，显著低于一年内届满的非流动负债244亿元。值得注意的是，2018年金科股份现金及现金等价物清净增加额113.03亿元，相比于2017年的9.22亿元大幅提高1126.02%，财务务实程度进一步提高。来源：2018年年报对于财务报表中最能还原成事实的财务数据，是金科2018年的第一个惊艳。

惊艳Two：落红护花倒数落子，才能大大运送养料。对于金科而言，要想要已完成2019年1500亿，2020年2000亿的销售目标，充裕的“土地炮弹”必不可少。在投资布局方面，金科坚决探讨耕耘，房地产开发业务探讨“三圈一带”、 “八大城市群”等重点城市展开耕耘发展，目前早已布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、 长江中游、北部湾、山东半岛等城市群，已入驻全国23个省、直辖市、自治区。

金科拿地模式也仍然在创意，坚决内生式快速增长与外延式发展锐意，土地扩展方式由招拍挂方式向收收购、城中村改建、城市更新、合作开发等多点发力方式改变，非招拍挂项目比例也在近年大幅提高。年报表明，2018年金科追加土地110宗，计容建筑面积2054万平方米，合约投资金额700亿元，权益合约金额447亿元。新的入上海、广州、宁波等城市，核心25城布局基本已完成。

追加土地储备中一二线城市货值占到比多达 75%。值得一提的是，金科的社区综合服务业务也助力金科股份开疆扩土，在2018年新的入驻了23个城市，积累入驻城市数量超过149个。社区综合服务方面，2019全年计划追加合约管理面积 5000 万平方米。报告期，公司及所投资的公司年末开建项目 188 个，新开工面积大约 2700 万平方米，开建面积大约 3740 万平方米，完工面积大约 810 万平方米。

截至报告期末，公司可售面积超强 4100 万平方米，确保未来持续发展。来源：金科官网同时，2019年，金科股份计划新开工面积大约 3000 万平方米，年末开建面积大约5500万平方米，追加可售货值3200亿元。对于房地产企业更进一步发展的土地储备，是金科2018年的第二个惊艳。惊艳Three：雨露皆涂德智体美全面发展。

在金科2018年年报分行业营收中，金科的物业管理业务、新能源业务营收增幅都比房地产销售业务要低，这也于是以侧面印证了金科“四位一体”协同发展战略格局的正确性。经过20年的身体健康发展，金科集团已可行性构成以民生 地产研发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等涉及多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。金科股份董事长蒋思海谈到后千亿时代金科如何发展问题时回应，金科“再行抵达”早已到了必需结构转型、产业升级的时候，金科奖定位“美好生活服务商”，夯实“四位一体”涉及多元化协同发展的整体格局。

社区综合服务业务为金科的一项最重要业务，财报表明，2018年金科服务营业收入增长率 41%，净利润同比快速增长49%。追加项目227个，新的入驻城市23个;总计合约管理 面积2.43亿平方米，入驻城市149个。累计2018年末，公司总计研发面积超强6800万平方米。

2019年金科社区综合服务板块将继续做大规模、提高质效，力求转入全国行业前五，布局100个以上主要城市，服务1200个以上项目，构建经营、科技双体系承托。值得一提的是，金科的科技产业业务在近两年的重点培育下，成果初贞，目前实际落地近10个科技产业项目，签下收益大约100亿元，入园企业近1000家，园区总产值多达500亿元，已不具备一流的科技产业园区开发能力。

蒋思海回应，2019年金科将最少追加10个科技产业类项目，目标是很快挤身行业前茅，致力于沦为中国一流的产业综合投资运营商。“四位一体”的顺利落地，是金科2018年的第三个惊艳。业绩的百花齐放，布局的落红护花，转型的雨露皆涂，是2018年的金科除了“千亿”标签外给我们的惊艳。

2019年，金科还将带来我们什么惊艳？。

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